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影响房价的因素是多维度、多方面的。宏观上的房价走势，主要由房产政策、经济状况和市场供需三个方面共同决定；而微观上，房子究竟能卖多少钱则受地理位置、学区、交通情况等因素的影响。
一、哪些宏观因素影响房价走势？
影响高房价走势的因素主要有国家政策、国家经济状况、市场供求关系。
1、国家政策
国家在房地产方面的每一次推出新政，都会对整个行业带来一些或大或小的震荡，这些新政包括限购、贷款等。简单地说，影响房价的很重要的因素就是中央政策。
举个例子：2014年9月30日颁布新政（930新政）：首套：贷款首付比例为30%；贷款利率下限为基准利率0.7倍。 二套：已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。930政策之后房价走势如下：
2、国家经济状况
房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势也和经济走势密切相关。比如：2008年的房价下降就是源于当年全球范围内的经济危机对中国经济的影响。经济下行，房价必然进入平缓或者下降通道。
3、市场供需关系
市场供需关系落实在二手房市场上，最直接的数据是：新增房源量、新增客源量与带看量。房源带看量和新增客源量基本呈正相关关系，新增客源量增加，意味着到二手房门店登记要买房的人增加，势必会增加经纪人带看的次数。新增客源量和带看量代表了需求方，新增房源量代表供给方，三者可以衡量二手房市场供况。
二、哪些微观因素影响房子售价？
微观因素，由大及小，由外及内，在此粗略分为客观和自身两个大方面介绍。客观因素主要涉及位置、学区、交通3个方面。自身因素主要涉及装修、户型、税费3个方面。
1、客观因素
（1）位置
一般情况下，中心房价高于郊区，商圈中心高于周边：
特殊情况下，国家或者地方政府的政策对房价影响也是很大的，政府规划和投入，例如新区、CBD、旧改、地铁等规划投入等都可能带动房价的上升。
（2）教育资源
不得不承认，有很大一部分人购买有教育资源优势的房子，一方面是为了自己的子女上学，一方面为了投资。而一个高质量学校的片区内，房价要比同等条件下普通学校片区房价高。
（3）交通
交通对房价也有很大影响，其中地铁对房价的影响很大，且为阶段性表现。在地铁发展的不同阶段，附近地铁房的价格持上升趋势。而以一个区为视角看，区内地铁房要比非地铁房房价高一层。
2、自身因素
（1）户型
房屋户型影响居住的舒适度，好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势，自然受到追捧，房屋价格也就水涨船高。同一小区优势户型，售价会相对更高。
（2）装修
精装修的房子卖相好，对于需求精装房的购房者来说，装修精美也是一大优势，既可以节省成本，又可以立即入户，即使价格略高，购房者也会考虑。
精装修时需留意：
①售价增值部分要高于装修款、时间成本、人力成本，否则得不偿失。
②精装修有利也有弊。部分买家喜欢简装修，一方面是因为房价低，另一方面自己可以按照自己喜欢的风格改造。
（3）税费
税费的高低在购房成本上影响着房屋价格，根据二手房交易习惯，交易税费一般由购房者承担，因此，房屋税费的高低决定了购房成本的高低。税费少成本低，房屋价格自然高；相反，税费多，成本高，房屋价格也会被压低。如果你的房子满五唯一，在同等条件下更容易找到合适买家，也相对能卖更多的钱！
三、如何给房子合理估价？
这里推荐最简便的方法：通过房屋估价器查询。但是由于各个房产网的计算依据不同，估价器给的结果还需考究。
判断房价走势以及房屋买卖时机时，不妨按照上述思维逻辑，考虑国家是否新出台政策、国家经济情况和市场供需情况，之后结合自己房子的特质，利用估价计算器合理定价，更理性、更顺利出售房产！
（以上回答发布于2017-02-17，当前相关购房政策请以实际为准）
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很多朋友感觉到了市场的风险，却无可奈何，让百忍教一下投资房地产的知识，于是写上几篇。其实这个系列文章都是常识，但是很重要的常识，是规避风险的防火墙。
这一轮特殊性在于是全民炒房，也就是无论是有钱人还是没钱人都上阵了，大家把改开以来近四十年积累的财富都压在房子上了，也正因为此，你看到，去年以来的930调控都快一年了，基本上没啥作用，这一轮横盘期远远长于以往的周期。
还有，这一轮的风险肯定是大于前几次的，因为前几次买房的主要是刚需和改善，有后来的上涨兜底，尽管有降价，但很快就会以更大的上涨来掩盖。所以，楼市的风险并不大。这一次是全面上涨，疯狂上涨，而且基本是以投资客为主，并不是真正住的。所以当他们撤退的时候，风险就来了。
所以风险就出来了，最大的风险是什么?
先给你讲个案例，有个朋友，数年前外地来青打拼，积攒了一点点钱，买不起青岛房子，就被忽悠到了海阳的一个镇上，有个多层小区，都快是现房了，整洁大方，一套房子?才23万，单价不到3000，多便宜，于是动心，买了一套。然后就放在那里了，去年一看房价大涨，赶紧去看看，把房子卖出去
，赚点钱。
结果在小区里转了一圈，发现只有一家中介，就问你看我这个房子卖多少钱能行啊？中介一报价，朋友差点晕过去。
人家说你就别五折了，四折都不行，直接三折吧，七万元，估计成交会快些。你看看我这店里，挂了一二百套房源，都是这个小区，真正来买的客户很少，一个月成交也就一两套，大家互相压价，所以你只能割肉了。否则你就收回去，我也不差你这一套。反正你租也租不出去。
这是发生在身边的真实的投资失败的案例，朋友常常抱怨买房的时候太冲动，没咨询一下我本人。
十年前，青岛有大批人士尤其是青岛大妈们去了乳山银滩买了所谓海景度假房，那时李村房价也就4000，银滩房价3000，如今李村已经过了20000，银滩房价还是3000，关键是有价无市，根本没人接盘。
这是没钱人，有钱人也一样。数年前，即墨温泉一个大别墅开卖，见过一个?大款，买了一套千万级别的，后来发现没法度假，也没法住，以后想卖掉，数年里降价到七八百万，依然无人接盘。甚至到今年楼市如此火爆，依然无人问津。结果市区才三百万买的崂山的洋房都涨到七八百万了，本来这个钱可以再买三套洋房的。
这样的投资失败案例，就是都掉进了投资房产的最大陷阱：买房买到了没有二手房市场的区域。
其实这是一个最基本的原则，稍微动动脑子，就会想到这个事情。你既然是投资，肯定是为了将来升值之后卖掉，赚取差价。但是如果当地连二手房市场都没有，连?中介都养不活，你的房子靠谁卖掉？你不会天真到在网上登个记就会有人来找你买房吧?这样的地方，你连租都租不出去，只能把房子
放在那里风吹日晒，而眼睁睁的看着市区 的 房子继续 上涨。
回到李嘉诚那句话，买房是要地段，地段，地段。而事实很残酷，就有人这么天真，很多大款也这么天真，他们连个最基本的地段都搞不清楚，他们不知道房价和?二手房市场的支撑是需要人口和产业的，没有这两个东西，光听一些虚无缥缈的政府大规划是没有用的。
我一直在说，当今社会，是一个?你自己不当聪明人马上就有人把你傻子耍的时代。你自己不长点心眼，自己不学点专业知识，自己不多请教点这方面的问题，随时就有被套的可能。你自己卖郊区尤其是偏远郊区房子的时候，去周边二手房转了吗?如果连二手中介店都找不到，网上成交记录也寥寥，请问你将来自己摆摊卖房子么？
文章看到此处，比对你投资的房子，尤其是去什么海阳村里投资房子的同志，你是否已经出汗了呢？
（以上回答发布于2017-10-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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